LOCAÇÃO | DÚVIDAS FREQUENTES

A cobrança do aluguel pode ser feita através de boleto bancário enviado para outro endereço que não o do imóvel objeto da locação?

O endereço de cobrança deve ser o que foi eleito em contrato, porém nada impede que o mesmo possa ser alterado desde que com consentimento do locador (proprietário). Para isso, basta solicitar, por escrito, informando o novo endereço que se deseja para recebimento do boleto de cobrança do seu aluguel.

Como faço para transferir/modificar o locatário (inquilino) ou fiador?

Para mudar fiador, basta que você apresente a documentação exigida do novo pretenso fiador e se a pessoa apresentada preencher os requisitos exigidos, faz-se um aditamento ao contrato, fazendo constar à mudança do fiador. Quanto à mudança do locatário (inquilino), esta requer mais cuidado, pois além de apresentar toda a documentação exigida, se faz necessário que o atual locatário (inquilino) rescinda por escrito a locação e seja feito um novo contrato.

Como proceder em caso de problemas estruturais no imóvel alugado?

Os problemas estruturais do imóvel devem ser comunicados imediatamente ao locador (proprietário) ou seu representante legal. Essa comunicação deverá ser feita sempre por escrito e devidamente protocolada, sob pena de não ser considerada válida.

De quanto em quanto tempo o valor do aluguel é reajustado?

O valor do aluguel será reajustado a cada período de 12 (doze) meses, de acordo com a variação do índice acordado, acumulado desde o início do contrato e/ou do último reajuste realizado.

Existe a possibilidade de indenização por benfeitorias feitas no imóvel locado?

Desde que não haja previsão contrária em contrato, as benfeitorias necessárias e as benfeitorias úteis deverão ser indenizadas e permitem o direito de retenção, já às benfeitorias voluptuárias poderão ser retiradas pelo locatário (inquilino) se o mesmo assim o desejar, desde que não cause dano ao imóvel. Destacamos que geralmente já é previsto em contrato de que quaisquer benfeitorias sejam úteis ou necessárias, que o locatário (inquilino) introduza no imóvel, ficarão incorporadas ao mesmo, não lhe cabendo nenhuma indenização ou ressarcimento, nem direito de retenção, podendo remover aquelas que não causem danos ao imóvel, hipótese em que o locatário (inquilino) devolverá o imóvel no estado inicial da locação. Com relação a quaisquer outras benfeitorias que, de comum acordo entre as partes, possam permanecer no imóvel, o ressarcimento será negociado entre o locador (proprietário) e o locatário (inquilino).

O que acontece no caso do locador (proprietário) vender o imóvel durante o prazo da vigência do contrato?

Caso o locador (proprietário), queira vender o imóvel durante o prazo de vigência do contrato de locação, deverá ser dado ao locatário (inquilino) o direito de preferência para a aquisição do imóvel, nas mesmas condições oferecidas a terceiro. A resposta do locatário (inquilino) deverá ser dada por escrito, no prazo máximo de 30 (trinta) dias contados da notificação da intenção da venda. Na hipótese de não haver interesse do locatário (inquilino) na aquisição e ocorrendo a venda, o comprador poderá denunciar a locação (pedir o imóvel), concedendo ao locatário (inquilino) um prazo mínimo de 90 (noventa) dias para desocupação, salvo se no contrato contiver uma cláusula de respeito a vigência em caso de alienação e o contrato estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis, junto à matrícula do imóvel alugado.

O que são benfeitorias necessárias?

São aquelas benfeitorias destinadas a conservar o imóvel, indispensáveis; são aquelas que, se não forem feitas, o imóvel pode perecer, ou seu uso ser impossibilitado. São entendidas de forma ampla, como despesas de conservação do imóvel.

O que são benfeitorias úteis?

São as benfeitorias que aumentam ou facilitam o uso do imóvel; não são indispensáveis, mas, se forem feitas, darão mais aproveitamento à coisa, a exemplo da construção de mais um cômodo em uma casa.

O que são benfeitorias voluptuárias?

São as benfeitorias de mero deleite ou recreio, que vêm a aformosear o bem, aumentar-lhe o valor, embora não interfiram na normal utilização da coisa, como exemplo, a construção de uma piscina com cascata, ao redor de jardins, em uma casa.

Por quanto tempo posso deixar um imóvel reservado antes de assinar o contrato?

Após visitado o imóvel e solicitado a reserva, o pretendente a locação tem o prazo de 48hs para encaminhar os documentos.

Por que notificar por escrito com 30 dias antes de sair do imóvel?

O locatário (inquilino), fazendo a comunicação no prazo previsto, será orientado sobre as providências necessárias para rescisão da locação, como reparos no imóvel, desligamento do fornecimento da água e da luz, pagamento de condomínio, quitação de eventuais débitos, etc. É bom lembrar a obrigação da comunicação prévia consta do contrato de locação por prazo determinado, prevista também na Lei 8.245/91.

Por que o IPTU é cobrado do locatário (inquilino) e não do proprietário?

Primeiro, porque a legislação permite a transferência da obrigação e segundo há que se considerar que no IPTU estão embutidos valores que decorrem da utilização direta do imóvel, pelo locatário (inquilino), ou seja, coleta de lixo, manutenção de ruas, poda de árvores, etc.

Por que tem de ser feito um laudo de vistoria?

Para segurança do locatário (inquilino) e do locador (proprietário), porque constitui prova que pode ser analisada a qualquer tempo.

Posso dar como garantia adiantamento do valor de 12 meses de aluguel?

A lei não permite o pagamento adiantado de aluguel como forma de garantia, independente do período a ser adiantado.

Quais documentos preciso apresentar para alugar um imóvel?

Confira a documentação necessária clicando aqui.

Quais documentos preciso apresentar para deixar um imóvel para alugar?

LOCATÁRIO - PESSOA FÍSICA
- Carteira de identidade
- CPF
- Comprovante de renda líquida (no mínimo três vezes o valor do aluguel)
- Carteira profissional atualizada
- Declaração de imposto de renda do ano anterior
- Comprovante de residência
- Três últimos recibos de aluguel
- Certidão criminal e cível do locatário e do cônjuge
- Carteira de identidade e CPF do cônjuge

LOCATÁRIO - PESSOA JURÍDICA
- Cartão do CNPJ
- Último balanço ou balancete
- Contrato social inicial e última alteração registrada na Junta Comercial
- Declaração de firma individual
- Carteira de identidade e CPF dos representantes da empresa
- Comprovante de recebimento de pró-labore
- Certidão criminal e cível da empresa e representantes

FIADOR
- Carteira de identidade
- CPF
- Comprovante de renda líquida (no mínimo três vezes o valor do aluguel)
- Carteira profissional atualizada
- Declaração de imposto de renda do ano anterior
- Comprovante de residência
- Certidão atualizada do RGI (Registro Geral de Imóveis) de dois imóveis quitados localizados o Estado do Rio Grande do Sul (exceto terrenos e vagas de Estacionamento).
- Se casado(a), trazer a Carteira de Identidade e CPF/CIC do(a) cônjuge.

Quais são as despesas extraordinárias?

Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, como por exemplo: Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; Pintura da fachada; Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; Instalação de equipamentos de segurança, de telefonia; Despesas de decoração; Indenizações trabalhistas; Fundo de reserva, fundo de obras, fundo de melhoria. (os itens acima são apenas exemplificativos, podendo existir outras despesas condominiais de responsabilidade do proprietário do imóvel).

Quais são as formas de garantia locatícia?

Fiador

É quando uma ou mais pessoas se obrigam, em nome de outra, a satisfazer as obrigações, caso o devedor não as cumpra. O fiador deve possui no mínimo dois imóveis, ou dois fiadores, cada um com um imóvel. Os imóveis devem estar quitados, livres de qualquer ônus, registrado em nome do pretendente a fiador, não podendo haver usufruto. Imóveis rurais, boxes e terrenos não são aceitos.

Título de capitalização

É a compra de um título de capitalização equivalente a 12 vezes o valor do aluguel mais as taxas do imóvel a ser locado. O valor é pago à vista, no início da locação. O título será resgatado pelo locatário ao final da locação, devidamente corrigido, após a entrega das chaves do imóvel e quando não houver débitos. O locatário concorre mensalmente pela loteria federal ao valor pago pelo título.

Seguro fiança locatícia

É a garantia feita através de companhia de seguros, onde o locatário (inquilino) contrata um seguro mediante o pagamento do prêmio do Seguro Fiança, e o beneficiário desse seguro é o locador (proprietário).

Caução de Imóvel

o locatário (inquilino) seja proprietário de imóveis, pode caucioná-los através de uma averbação no Registro de Imóvel, deixando o imóvel como garantia da locação.

Quais são as obrigações do locador (proprietário)?

Entregar ao locatário (inquilino) o imóvel alugado em perfeito estado de uso e moradia, bem como com energia elétrica, água, condomínio, iptu, telefone quando houver, sem débitos pendentes e em perfeito funcionamento. Garantir, durante o tempo da locação, a posse do imóvel pelo locatário (inquilino) sem desconforto de qualquer natureza; Responder por problemas estruturais que possam ocorrer no imóvel durante a locação; Paga as despesas extraordinárias de condomínio.

Quais são as obrigações do locatário (inquilino)?

Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação na data estabelecida no contrato; Utilizar o imóvel para a finalidade a que se destina; Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, de acordo com o laudo de vistoria de entrada, arcando com aluguel e encargos durante o período de reparos, até a entrega efetiva das chaves. Levar ao conhecimento do locador (proprietário) ou da administradora quando for o caso o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação seja responsabilidade do locador (proprietário), executando o serviço somente com prévia autorização do mesmo; Realizar às suas custas, sem direito de ressarcimento, o imediato reparo dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, em decorrência da conservação e manutenção do imóvel; ex: limpeza de calhas e rufos, caixa d'água, etc. Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador (proprietário); Pagar as despesas de telefone, luz, gás, água, iptu e etc.; Pagar as despesas ordinárias de condomínio;

Qual a data de vencimento do aluguel?

As datas de vencimento de aluguéis usualmente utilizadas são dia 1º e dia 5.

Qual é o prazo mínimo da locação?

Qual o procedimento para a entrega/devolução de um imóvel?

O locatário (inquilino) deve notificar por escrito o locador (proprietário), através de documento escrito, a sua intenção de deixar o imóvel, com pelo menos 30 dias de antecedência. A desocupação do imóvel deve sempre ser avisada por escrito (por se tratar de documento indispensável para rescisão), pois nesse período o locatário (inquilino) arca com o aluguel e os acessórios da locação, mesmo que ele saia do imóvel num prazo inferior ou até na data efetiva da rescisão do contrato. Vencido o prazo da notificação, o locatário (inquilino) deve desocupar o imóvel e agendar a vistoria de saída do imóvel, na qual será constatada a necessidade de eventual reparo sendo que após a vistoria deverá ser entregue as chaves ao locador (proprietário) ou à administradora (se for o caso) juntamente com as 3 últimas contas de água, luz, gás, taxa de condomínio e etc, devidamente pagas. Faz-se os acertos finais tanto do aluguel, como dos encargos e reparos, e só então é que o locatário (inquilino) e o fiador estarão exonerados das responsabilidades da locação.

Quando o locatário (inquilino) devolve o imóvel antes do prazo pactuado, deve pagar multa?

Sim. Se o locatário (inquilino) devolver o imóvel antes do prazo pactuado deverá pagar multa, desde que estipulada em contrato.

Quando o locatário é pessoa jurídica, seu sócio pode ser fiador?

Sim. Não há impedimento legal, pois não se pode confundir a pessoa física com a pessoa jurídica que perante a lei são distintas. Na prática, geralmente tal situação não é aceita.

Quem deve fazer o seguro contra incêndio?

A lei, a princípio, prevê que a responsabilidade pelo seguro é do locador (proprietário), deixando, porém, a possibilidade de ser convencionado pelas partes de forma diferente (veja artigo 22, VIII). Em função disso, o mercado assimilou que é do locatário (inquilino) a responsabilidade de pagar anualmente, desde o início da locação, o prêmio de seguro contra incêndio, vendaval, perda de aluguel, inclusive o complementar relativo ao imóvel, seguro este que será feito pelo locador, em companhia seguradora de sua confiança, em valor correspondente ao valor venal do imóvel.