VENDAS | DÚVIDAS FREQUENTES

Como declaro o imóvel pronto no IRPF, o qual está sendo financiado?

Na declaração de IRPF, no campo "Bens e Direitos", deve ser informada a compra do imóvel, na coluna "Discriminação", detalhada a forma de aquisição, isto é, informar que foi objeto de financiamento e, na coluna "Situação em", informado o valor efetivamente pago no ano. No ano seguinte, ao valor do bem declarado no ano anterior, deve ser acrescido o valor das parcelas pagas no ano, e assim sucessivamente, até a quitação. Não deve ser declarado no campo "dívidas", pois em se tratando de imóvel financiado, você deve informar apenas o valor pago ano a ano.

Como se obtém a matrícula de um imóvel?

A matrícula do imóvel é obtida no Registro de Imóveis da circunscrição competente, podendo a solicitação ser feita através da informação do número da matrícula, do endereço do imóvel ou através do nome de seu proprietário.

É possível se utilizar do FGTS para adquirir um imóvel?

Sim, é possível utilizar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço para paragamento integral ou parcial de um imóvel. Contudo, alguns pré-requisitos devem ser observados:

- O comprador não poder ser proprietário de outro imóvel na cidade da compra
- O imóvel não pode ter valor superior a R$ 500mil
- O comprador deve comprovar tempo mínimo de 3 (três) anos de trabalho sob regime do FGTS
- O imóvel não pode ter sido negociado nos 3 (três) anos anteriores a compra, se negociado sem recursos do FGTS, ou nos xx anos anteriores a compra, se negociado com recursos do FGTS.

Em que momento considero a aquisição de um imóvel para fins de tributação?

Segundo a instrução normativa da SRF n°- 84/79, a aquisição de um imóvel se dá no exato momento da contratação da operação, ainda que mediante compromisso de venda e compra, e desde que implementada a condição suspensiva a que estava sujeito o negócio.

O que é a corretagem imobiliária?

Corretagem é uma comissão paga ao corretor de imóveis pelos serviços de intermediação imobiliária.

O que é a matrícula de um imóvel?

Pode ser feita uma comparação dizendo que a matrícula do imóvel é a sua "certidão de nascimento". É o documento de identificação do imóvel em que constam todos os seus dados, tais como, descrição, características e metragens, histórico das aquisições e vendas, dados dos antecessores e atuais proprietários, existência de ônus e gravames, identificação fiscal do imóvel, etc.

O que é compromisso de venda e compra de imóvel?

É o contrato particular ou público pelo qual alguém se compromete a adquirir um imóvel de outra pessoa (física ou jurídica), que se obriga a transferi-lo após o recebimento do preço ajustado, observadas as condições ali pactuadas. Com a assinatura do contrato, o comprador passa a ser titular de direitos aquisitivos do imóvel, e a lei assegura direito real do comprador em face do vendedor para exigir a efetiva transmissão do imóvel.

O que é DIMOB e quem deve emiti-la?

DIMOB é a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias que empresas imobiliárias, construtoras e incorporadores devem emitir para a Receita Federal, informando os detalhes das transações imobiliárias realizadas, destacando especialmente a identificação dos contratantes e do imóvel, data, valor da operação e comissão cobrada.

O que é IGP-M?

Calculado pela Fundação Getúlio Vargas, o Índice Geral de Preços é divulgado no final de cada mês. É usualmente utilizado para correção dos contratos de aquisição de imóveis, aplicado sobre as parcelas com vencimento após o período de obras do empreendimento e que sejam devidas diretamente à incorporadora, conforme previsto no respectivo compromisso de compra e venda.

O que é INCC?

Elaborado pela Fundação Getúlio Vargas, o Índice Nacional de Custo da Construção afere a evolução dos custos de construções habitacionais. É usualmente utilizado para correção dos contratos de aquisição de imóveis, aplicado durante o período de construção.

O que é IPTU?

O IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano – é o tributo municipal que incide sobre terrenos e edificações, e o fato gerador de sua cobrança é a propriedade de bem imóvel localizado na zona urbana do município. Sua base de cálculo é o valor venal do imóvel, atribuído pela municipalidade onde o mesmo se localiza através de critérios próprios que normalmente levam em consideração sua dimensão, localização e seu padrão construtivo.

O que é TR?

É a Taxa Referencial de Juros utilizada para a correção da Caderneta de Poupança. É também utilizada na correção das parcelas de pagamento de imóveis adquiridos por financiamento bancário nas parcelas pós-chaves.

O que é um imóvel na planta?

É o imóvel comercializado durante a fase de lançamento, ou seja, antes do início da construção.

O que é um lançamento imobiliário?

É a abertura de vendas de um empreendimento imobiliário após o seu Registro de Incorporação. Normalmente, o início das vendas é acompanhado de eventos, ações promocionais e anúncios na mídia.

O que significa ITBI?

Trata-se do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ele é cobrado pela prefeitura sempre que há a transferência de propriedade de qualquer bem imóvel. Essa taxa varia de acordo com a cidade na qual o imóvel se encontra, e seu recolhimento é de responsabilidade do comprador.

Para quem devo pagar o valor da corretagem?

A corretagem deve ser paga à imobiliária ou ao corretor de imóveis que tenha realizado a intermediação da aquisição do seu imóvel. Tal comissão somente será devida à imobiliária ou ao corretor se a compra do imóvel for concretizada, isto é, após a assinatura do contrato de compromisso de compra e venda.

Pode-se adquirir um imóvel através de pessoa jurídica?

Sim, independentemente de ter sua sede no Brasil ou no exterior, basta que esteja regularmente representada segundo seu contrato ou estatuto social. Porém, em se tratando de pessoa jurídica com sede no exterior, é necessário que se obtenha o CNPJ para efetuar a aquisição de bens imóveis no Brasil, bem como para fins de tributação pela Receita Federal.

Quais as cláusulas essenciais que devem constar num contrato de venda e compra de imóvel?

No contrato de venda e compra são essenciais as cláusulas que disponham sobre: as características do imóvel e do empreendimento onde está inserido, preço e forma de pagamento, forma de cálculo da correção monetária, quando for o caso, incidência de juros, índice e quando de sua aplicabilidade, penalidades a que esteja sujeito o comprador na hipótese de inadimplemento e atraso no pagamento do preço na forma ajustada, prazo de entrega das unidades e demais obrigações assumidas pela incorporadora.

Quais as cláusulas essenciais que devem constar num contrato de venda e compra de imóvel?

Quando da assinatura da escritura pública de venda e compra, o adquirente do imóvel responderá pelo pagamento do imposto de transmissão de bem imóvel (ITBI / ITVI), despesas cartorárias para a lavratura da escritura e registro dessa perante o cartório imobiliário. A alíquota e a forma de cálculo do imposto variam de acordo com cada município. Da mesma forma, as custas cartorárias, com o Tabelião de Notas e o Registro de Imóveis, variam de um Estado para outro e devem ser consultadas no cartório competente. Após o recebimento da escritura, o adquirente deverá efetuar na prefeitura local a alteração do contribuinte do imóvel para constar que passou a ser o proprietário do imóvel, de modo que a cobrança do IPTU seja encaminhada diretamente aos seus cuidados, uma vez que o proprietário é o único responsável pelo referido recolhimento.

Quais documentos são necessários para contratar o financiamento bancário?

A documentação pode variar de acordo com a instituição financeira. Mas são sempre solicitados documentos do vendedor, do imóvel, além dos documentos pessoais e de comprovação de renda do comprador.

Quais os documentos necessários para que eu deixe meu imóvel para vender?

IMÓVEL

- Título de propriedade registrado no Cartório do Registro de Imóveis competente (escritura pública, carta de arrematação, formal de partilha, etc);
- Certidão atualizada.
- ITBI: Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. A alíquota é de 3% do valor do imóvel e pode ser pago diretamente na Prefeitura;
- Certidão de Situação Fiscal Imobiliária. Certidão que serve para levantar se o imóvel tem algum imposto pendente e que ainda não foi ajuizado;
- Carnês originais de IPTU dos 02 (dois) últimos anos pagos, até a data da escritura;
- Certidão para se conhecer a situação enfitêutica, isto é, se o imóvel é foreiro, ou seja, se tem domínio útil de órgãos públicos ou privados, como a Marinha e a Igreja. Deve ser solicitada na prefeitura municipal;
- Planta baixa: Apresentar em casos de financiamento ou utilização do saldo do FGTS;
- Declaração de quitação condominial

VENDEDOR

- Cópia da Carteira de identidade e do CPF do vendedor e seu cônjuge;
- Certidão de Nascimento ou de Casamento;
- Certidão Negativa do Registro de Distribuição;
- Certidão de Feitos da Justiça Federal;
- Certidão de Feitos da Justiça do Trabalho;
- Certidão Negativa do Ofício de Interdição e Tutelas da Justiça Federal;

A Escritura

A escritura deverá ser lavrada em cartório após a entrega de todos os documentos acima. Após lavrada a escritura, deverá ser providenciada a sua transcrição no Registro Geral de Imóveis.

Quando devo recolher eventual ganho de capital na venda de um imóvel?

O recolhimento deve ser feito até o último dia do mês subsequente ao da venda do imóvel e equivale à alíquota de 15% aplicada sobre a diferença apurada entre o valor de venda e de compra do imóvel constante na última Declaração Anual de Imposto de Renda. Incidirá sempre que o valor de venda for superior ao de compra. O adquirente da unidade deverá comunicar na Declaração de Ajuste Anual de Imposto de Renda, no ano seguinte ao da operação, os detalhes da alienação. As regras específicas que regem a tributação na venda de imóveis podem ser consultadas no manual disponível no site da Receita Federal do Brasil (www.receita.fazenda.gov.br).

Quando o comprador do imóvel é casado, seu cônjuge deve obrigatoriamente constar igualmente como adquirente?

Se os adquirentes forem casados sob o regime da separação absoluta de bens, não é necessário, pois, neste caso, cada cônjuge tem liberdade para administrar seu patrimônio, inclusive para contrair direitos e obrigações. Porém, nos demais tipos de regime de bens (comunhão total, comunhão parcial e participação final nos aquestos) é necessário o comparecimento do cônjuge uma vez que na celebração de um contrato de compromisso de compra e venda de unidades há diversas obrigações que são contraídas por ambos, como, por exemplo, do recebimento das chaves, concessão de garantias (ex.: hipoteca, Alienação Fiduciária). Também nesses casos, se a aquisição se der por procuração, é necessário que ambos os cônjuges nomeiem procurador através de procuração pública com poderes para a aquisição do imóvel e demais obrigações correlatas.

Quando vendo um imóvel, a que tributação estou sujeito?

Quando se vende um imóvel com lucro, ou seja, quando o valor da venda for maior que o valor da compra, existe a incidência de 15% de tributação sobre essa diferença (ganho de capital). Esse imposto deve ser pago através de DARF. Existe isenção de imposto caso o imóvel vendido tenha valor inferior a R$ 440.000,00, seja o único bem do contribuinte e o mesmo não tenha vendido nenhum imóvel nos últimos cinco anos. Existem outras regras específicas que podem ser consultadas no regulamento do Imposto de Renda da Receita Federal.